楊茜文副教授 / 逢甲大學財務金融學系

房市不再是檸檬市場？實價登錄帶來

2012 年 8 月 1 日，政府公告實施不動產實價登錄，又稱「實價登錄 1.0」。之後在 2021 年 7 月 1 日進一步推出「實價登錄 2.0」，將預售屋交易納入管理。這項政策的宗旨在於促進不動產交易透明化，提供市場參與者歷史交易資訊，並健全不動產市場的發展。

當買賣雙方對商品或市場的資訊掌握程度不同時，就會產生資訊不對稱。在這種情況下，經濟學家 George Akerlof 以「檸檬市場」作為譬喻，說明資訊不對稱會造成逆向選擇：優質商品因無法展現真實價值而退出市場，劣質商品 (檸檬) 卻充斥其中，最後導致市場效率下降甚至失靈。因此，實價登錄制度的核心目的，就是透過揭露實際成交價格與相關資訊，縮小買賣雙方的資訊落差，幫助市場參與者做出更理性的判斷，進而提升市場的穩定性。

那麼，要怎麼看出市場因為資訊透明而更穩定呢？其中一個常見的指標就是「議價空間」，指的是物件開價 (標示價格) 與實際成交價格之間的差距。在實價登錄推行前，因為市場資訊有限，周邊物件的成交紀錄又不透明，賣方常常開價過高；買方則因行情不明，只能盲目殺價，導致成交價與開價往往落差極大。但在實價登錄實施後，大家都能查到市場趨勢與附近物件的實際成交價，使得賣方不敢亂喊價，買方也不用亂猜，議價空間自然就會縮小。這意味著市場更透明，交易也更有效率。

其他能反映資訊透明效果的指標，還包括「價格分歧」與「價格波動」。前者指的是條件相似的房子，成交價會更集中；後者則代表當資訊更充分時，能減少投機追高價的不理性行為，使價格變化趨於平穩。此外，資訊透明也有助於防止逃漏稅。過去買賣雙方常刻意壓低申報價格以減少稅負，在實價登錄實施後，實際成交價公開，查核更有依據，逃漏稅的空間也會大幅縮小

【延伸閱讀】
※館藏資源

釣愚 : 操縱與欺騙的經濟學 / 喬治.艾克羅夫(George A. Akerlof), 羅伯.席勒(Robert J. Shiller)著; 廖月娟譯